Verkauf von Krediten

Immer mehr Banken und Sparkassen in Deutschland verkaufen notleidende und gesunde Immobilien aber auch Firmenkredite an ausländische Investoren. Das betrifft auch Kredite, die für den Bau Ihres Einfamilienhauses aufgenommen wurden. Meist werden von den Banken Kredite verkauft, bei denen Ratenrückstände bestehen. Es werden aber auch häufig Kredite mit verkauft, bei denen der Kreditnehmer bisher pünktlich seine Raten gezahlt hat.  

Wo ist das Problem oder das Risiko für den Kreditnehmer?  

Die Kredite bei der Immobilienfinanzierung sind in Deutschland grundsätzlich durch Grundschulden an dem zu finanzierenden Objekt abgesichert. Damit die Bank nicht mehr Rechte oder Geld aus der Grundschuld erhält, wird hierbei eine sogenannte Zweckerklärung zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart. Die Zweckerklärung sichert, dass die Bank im Falle einer Vollstreckung nur soviel Geld über die Grundschuld erhält, wie ihr noch nach dem Darlehensvertrag zusteht. Die Banken verkaufen aber lediglich die Darlehensforderungen mit der dazugehörigen Grundschuld. Die Zweckerklärung wird allerdings nicht mit an den Investor übergeben. Aufgrund dessen kann die kaufende Bank bzw. der kaufende Investor den gesamten Betrag vom Kreditnehmer fordern, der aufgrund der Grundschuld abgesichert wurde. Dies ist normalerweise der gesamte Kreditbetrag zuzüglich Zinsen für drei Monate. Der Kreditnehmer muss dann also bereits gezahlte Kreditraten nochmals bezahlen.  

Werden dadurch ordentliche Kunden arm gerechnet?  

Normalerweise kann dem vertragstreuen Kunden nichts passieren. Aber es gibt auch zweifelhafte Investmentgesellschaften, die versuchen, die Kündigungsmöglichkeiten nach den Darlehensverträgen auszunutzen. Alle Darlehensverträge enthalten Klauseln, wonach die Bank zur Kündigung berechtigt ist, wenn entweder die Immobilie an Wert verloren hat oder sich die Bonität des Darlehensnehmers verschlechtert. Dies kann zum Beispiel durch den Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Verringerung des Einkommens passieren.  

Was kann man dagegen tun?  

Die finanzierende Bank verzichtet auf den Verkauf von Darlehen bzw. sichert zu, dass dies nur mit Zustimmung des Darlehensnehmers erfolgt oder es wird im Grundbuch statt einer Grundschuld eine Hypothek eingetragen. Bei einer Hypothek kann die Bank, aber auch der Investor, lediglich noch den Betrag erhalten, der nach dem Kreditvertrag noch offen ist. Eine weitere Möglichkeit ist, dass nur durch Kredite finanziert wird, bei denen die Refinanzierung klar ersichtlich ist, wie zum Beispiel bei Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW).  

Sind die Banken bereit, auf einen Verkauf der Forderung grundsätzlich zu verzichten?  

Die meisten Banken werden einen solchen Verzicht nicht aussprechen. Und wenn sie hierzu bereit sind, wird dieses wiederum nur gegen eine Verteuerung des Kredites erfolgen. Insofern steigen dann meistens die Zinsen.  

Was ist mit dem Hinweis vieler Kreditbearbeiter "meine Bank tut so etwas nicht"?  

Solche mündlichen Zusicherungen zählen im Zweifel nicht. Hier sollte man sich schriftlich absichern.  

Was sollte man weiter tun?  

Man kann zum Beispiel versuchen, seinen Kredit umzufinanzieren und ihn bei einer anderen Bank abzulösen. Wenn die Zinsbindung ausläuft, sollte man sich sehr frühzeitig ein Alternativangebot für einen Folgekredit einholen. Die Investoren werden in den meisten Fällen kein neues Angebot, oder nur ein Angebot mit schlechteren Bedingungen unterbreiten. Vor allen Dingen in kritischen Fällen kann eine Beratung durch kompetente Anwälte helfen.

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