Betriebskosten - die zweite Miete

Die Mieten sind längst nicht mehr der Löwenanteil an Wohnkosten. Denn zur Kaltmiete muss man noch die Wohnnebenkosten zahlen ? und die sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Für Mieter sind diese Kosten in der Regel vor dem Einzug in eine Wohnung unvorhersehbar. Die Folge ist eine oftmals böse Überraschung bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung.Damit sich die Traumwohnung nicht irgendwann als Alptraum entpuppt, gibt es seit Oktober 2007 die Energiesparverordnung, die sicher auch schon bei der Wohnungssuche behilflich sein kann. Mit dieser Verordnung werden Vermieter verpflichtet, sich über die energetischen Eigenschaften des Hauses bzw. der Wohnung einen so genannten ?Energieausweis? zu beschaffen. Dieser Ausweis attestiert dann, ob die Immobilie im Unterhalt sparsam oder teuer ist.

Vorteil für zukünftige Wohnungssucher:

Vermieter sind ab dem 1. Juli 2008 (mit zeitlichen Staffeln) dazu verpflichtet, den Wohnungsinteressenten vor Vertragsabschluss unaufgefordert den Energieausweis zu zeigen. Damit werden die zu erwartenden Energiekosten bereits dann für den potentiellen Mieter abschätzbar und er kann sicherer entscheiden, ob er sich die Wohnung tatsächlich leisten kann oder will.

Gilt diese Pflicht auch für bereits laufende Mietverträge?

Leider sieht diese Verordnung eine Vorlagepflicht nur für die Fälle vor, bei denen es um Neuvermietungen geht. Hintergrund ist, dass der Energiepass dem Mietinteressenten bereits vor der Unterschrift unter den Mietvertrag verlässliche Hinweise über die zu erwartenden Gesamtkosten der Wohnung geben soll. Er kann bei einer Neuanmietung also nur Entscheidungshilfe sein für die Frage, ob man sich die Wohnung leisten kann bzw. will oder eben nicht. Bei bereits laufenden Mietverträgen haben die Mieter kein Anrecht auf Vorlage eines Energiepasses.

Was passiert, wenn der Energiepass vor Abschluss des Mietvertrages nicht vorgelegt wurde?

Für das dann trotzdem abgeschlossene Mietverhältnis bleibt dies ohne Konsequenzen. Die Möglichkeit, deshalb nachträglich wieder vom Vertrag zurückzutreten gibt es nicht. Insofern sollte man lieber selbst den Vermieter noch Vertragsabschluss auffordern, den Energieausweis vorzulegen.
Die Vorlage des Energieausweises zu unterlassen, bleibt für Vermieter aber nicht folgenlos, denn die Energieeinsparverordnung sieht darin eine Ordnungswidrigkeit. Der Vermieter muss mit einem Bußgeld von bis zu 1.500 Euro rechnen.

Hinschauen, ob die Betriebskostenabrechnung korrekt ist:

Grundsätzlich muss die Abrechnung auch für den Laien in Form und Inhalt nachvollziehbar und verständlich sein. Wichtig ist auch, einen Blick in den Mietvertrag zu werfen, denn da müssen die einzelnen Abrechnungspositionen aufgeführt sein. Werden auf den Mieter zusätzliche Betriebskosten umgelegt, die nicht ausdrücklich im Vertrag aufgeführt sind, muss er dafür auch nicht bezahlen. Außerdem dürfen grundsätzlich nur die Betriebskosten umgelegt werden, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.
auch der Umlageschlüssel muss genau der getroffenen Vereinbarung im Mietvertrag entsprechen, insbesondere, wenn nach Personen oder Wohneinheiten abgerechnet wird. Ist diesbezüglich keine Vereinbarung getroffen worden, gilt, dass eine Umlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche aller im Haus befindlichen Wohnungen erfolgen muss.

Wie lange hat der Vermieter Zeit mit der Abrechnung?

Über die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters hat der Vermieter jährlich abzurechnen und dies spätestens bis zum Ablauf des Folgejahres. Für das Abrechnungsjahr 2007 muss der Vermieter also spätestens bis zum 31. Dezember 2008 abgerechnet haben. Rechnet er erst später ab, kann er einen sich evtl. ergebenden Nachzahlungsbetrag vom Mieter nicht mehr durchsetzen.
Umgekehrt muss der Mieter, sollte er Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung haben, diese spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung erheben.

Was tun, wenn der Vermieter es unterlässt abzurechnen, obwohl der Mieter evtl. mit einer Rückerstattung seiner Vorauszahlungen rechnen könnte?

In diesem Fall hat der Mieter die Möglichkeit bis zur Erstellung der Abrechnung die Zahlung der laufenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen zu stoppen und damit Druck auszuüben.

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